今年中国房地产市场正在经历一场前所未有的深度调整。在持续多年的"房住不炒"政策基调下，曾经令无数人趋之若鹜的楼市已不再是投资的热土。7月初，国家统计局发布的数据显示，2025年上半年，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降2.7%，这已是连续第18个月价格下滑。房地产业对GDP的贡献率也从高峰时期的近30%降至如今的17.3%。
经济界权威人士、重庆市原市长黄奇帆近期在一场经济论坛上发表了引人深思的观点。他指出，房地产已不再是中国经济的支柱产业，而应该回归居住属性。这一观点立即在各界引发热烈讨论。在过去两年，各地出台的降首付、减税费、发放购房补贴等刺激性政策收效甚微，黄奇帆提出的"新方案"能否为行业带来转机？
回顾2023年下半年至2024年，全国各地密集出台了近200项房地产刺激政策。北京、上海等一线城市甚至放松了限购政策，广州、成都等地推出了首套房首付比例最低降至20%的措施。据不完全统计，仅2024年就有超过27个城市发放了总额超过50亿元的购房补贴。然而，这些政策并未能有效提振市场信心。据中国指数研究院数据，2024年全国商品房销售面积较2023年仅增长3.2%，远低于政策制定者的预期。
房地产市场为何对传统刺激政策反应迟钝？这与当前中国经济和人口结构的深刻变化密不可分。国家统计局数据显示，2024年中国人口自然增长率为-1.7‰，2025年上半年这一数字进一步降至-2.1‰。人口红利的消失直接导致住房需求增速放缓。同时，全国城镇化率已达66.2%，一二线城市住房普及率超过96%，增量市场空间已然有限。
更关键的是，国民财富结构正在发生变化。根据央行发布的《中国城镇居民家庭资产负债调查报告(2025)》，普通家庭资产中房产占比从2012年的70%以上下降到2024年的62.5%。年轻人的财富观念也在改变，调查显示，25-35岁人群中有43.7%的人认为"买房不如投资"，这一比例在2015年仅为17.9%。
面对这一现实，黄奇帆在论坛上提出了他的"新方案"：房地产应回归居住属性，从依赖政策刺激转向依靠市场调节。他强调，未来房地产行业应该向"三个方向"发展：首先，加快发展保障性住房，满足低收入群体基本住房需求；其次，大力发展长租公寓市场，适应新生代人群的居住偏好；最后，提高存量住房利用效率，发展二手房市场和住房租赁市场。
这一观点得到了多位经济学家的认同。清华大学房地产研究所张永岳教授评价道："黄奇帆的建议切中要害。房地产已进入存量时代，政策应该从刺激新增购房转向优化存量住房利用和完善住房保障体系。"
数据也支持这一转型方向。2025年上半年，全国租赁住房新增投资达2175亿元，同比增长27.3%。一线城市长租公寓入住率超过95%，租金收益率保持在4.5%左右，显著高于同期房地产投资回报率。与此同时，保障性住房建设也在加速推进，2024年全国新开工保障性住房达328万套，2025年计划新增350万套。
政策层面也开始向这一方向转变。今年4月，住建部等七部门联合发布《关于加快发展保障性住房的指导意见》，提出到2027年全国保障性住房覆盖率达到23%。5月，财政部宣布设立5000亿元专项资金，用于支持保障性住房建设和长租公寓市场发展。近期，国务院还批准了《住房租赁条例》，将于今年9月正式实施，这将是我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规。
从产业链角度看，房地产转型也为相关企业带来了新机遇。据统计，2024年房地产TOP100企业中，有37家成立了专门的租赁住房运营公司，比2020年增加了21家。同时，智能家居、家装服务、物业管理等后市场服务业态增长迅猛，2025年上半年相关产业营收同比增长15.6%，远高于房地产开发的增速。
转型过程中，金融政策也在调整。央行去年推出的"首套房贷利率动态调整机制"显示，截至2025年6月底，全国首套房平均贷款利率为3.8%，创下近十年新低。但即便如此，居民住房贷款余额增速仅为4.2%，显示出市场对传统购房模式的热情正在冷却。
银行业也在积极应对这一变化。中国银行业协会数据显示，2024年国内银行机构对租赁住房和保障性住房的贷款投放达到7231亿元，同比增长32.7%。多家银行已推出针对长租公寓运营商的专项贷款产品，利率较普通商业贷款低0.5-1个百分点。
地方政府的土地出让政策也在转向。2025年上半年，全国40个主要城市土地出让收入为1.42万亿元，同比下降6.8%。与此同时，保障性住房和租赁住房用地占比达到18.3%，比2023年提高了7.2个百分点。这表明，地方政府正在主动调整土地供应结构，适应房地产市场转型需要。
然而，转型之路并非坦途。目前我国住房租赁市场仍存在规模小、专业化程度低、政策体系不完善等问题。据住建部数据，全国住房租赁市场规模约2.2万亿元，仅占住房交易总额的16.7%，远低于发达国家30%-40%的水平。同时，长租公寓行业集中度低，前十大企业市场份额仅为12.3%，与成熟市场相比还有较大差距。
保障性住房建设也面临资金缺口大、土地供应不足等挑战。住建部测算，要实现2027年的保障性住房目标，全国每年需投入约1.8万亿元，而目前各级财政投入仅能满足约60%的需求。
黄奇帆在论坛上也坦言，房地产转型是一个渐进的过程，需要政府、企业和市场共同努力。他建议从三方面推进：一是完善法律法规，保障租房者权益；二是创新金融产品，支持住房租赁市场发展；三是优化税收政策，引导居民住房消费观念转变。
随着中国进入高质量发展阶段，房地产已不再是拉动经济增长的"发动机"。数据显示，2024年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为16.9%，较2017年高点下降了8.3个百分点。与此同时，科技创新、高端制造等新兴产业投资占比不断提升，2025年上半年同比增长22.7%。
这种转变体现了中国经济结构的深刻调整。正如黄奇帆所言："房地产不是不重要了，而是要回归其本质功能——满足人民群众的居住需求，而非投资投机的工具。"
回看本文开头提到的数据，房价下跌、房地产业占GDP比重下降，这些"负面"指标恰恰是房地产市场理性回归的表现。传统刺激政策难以奏效，正是因为市场已进入新阶段。黄奇帆提出的"新方案"，实则是顺应市场规律、推动行业转型的必然选择。
房住不炒，租购并举，这是未来中国住房制度的发展方向。无论是从人口结构变化、城镇化进程，还是从国民财富观念转变来看，中国房地产市场的黄金时代已然过去，新的发展模式正在形成。对普通民众而言，这意味着多元化的居住选择；对开发商来说，则是转型升级的关键时刻；对整个经济而言，则是迈向高质量发展的必要调整。
你对房地产市场的未来走向有何看法？房住不炒、租购并举的政策是否能够解决当前房地产市场面临的问题？欢迎在评论区分享你的观点和经历。
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